立博手机版登录入口:2022年房企债券到期压力测算
作者:立博手机版登录入口    发布时间:2022-08-14 09:15:15 来源:立博手机版登录入口   文字:【】【】【

  本文来自方正证券研究所于2021年11月26日发布的报告《2022年房企债券到期压力测算》,欲了解具体内容,请阅读报告原文。齐晟 S01

  自10月以来,房企频现境内外债券展期、违约等事件,市场恐慌情绪加剧。本文主要梳理了主要发债房企(剔除违约主体)境内外债券市场存续规模、2021年内及2022年到期规模、到期集中度(到期规模/总存续规模)、各渠道融资依赖度(各渠道存续规模/境内外市场总存续规模)等指标,估测样本房企明年的到期压力情况。

  行业层面,截至11月19日,各类型地产ABS总存续规模达7979亿元,CMBS/REITs、供应链、购房尾款、物管费存续规模占比分别为50.5%、36.7%、11.1%、1.8%。CMBS/REITs存续规模最大,主要系此类项目单期发行规模较高,因涉及资产抵押,部分弱资质主体也可参与发行,较其他纯信用债券,此类项目参与主体较多。供应链ABS单期发行规模不大,但发行热度高,单数多,存续规模位列第二位。物管费ABS则因一级发行受限,今年1月以来再无新发,存续规模仅占1.8%。

  到期分布方面,供应链ABS发行期限以1年为主,因此目前存续项目基本于2022年以前到期,2021年内及2022年到期规模分别为601亿元和2316亿元。同时,自2019年以来,CMBS/REITs发行放量,按照每3年进入一次开放回售期,有较大规模的此类项目将于2022年-2024年进入回售期。按月来看,今年年底及明年年初为到期高峰,到期规模(不含回售)分别为679亿元和546亿元;6月、7月为次高峰,到期规模在340-420亿元。

  (注:由于ABS项目多为私募所限,各类型ABS项目在计算到期分布时,均假设在预计到期日归还全部存续规模,忽略过手摊还,固定还本等还本方式;同时,CMBS/REITs项目假设每三年进入一次回售开放期;因此本文测算的到期分布同实际情况或存偏差。)

  房企层面,截至11月19日,样本房企中2021年内及2022年ABS到期规模超200亿的涉及4家,这4家样本房企2021年ABS新发规模也整体处于前列,但仍需关注后续新债续发情况。其次,部分样本房企存量ABS债务均于2022年到期,且有的样本房企2021年尚无新发ABS项目,有一定到期压力。有7家样本房企2022年前到期规模占比在80%以上,系部分主体主要发行1年期供应链项目,但2021年下半年以来交易所供应链新发体量明显减少,尚需关注供应链项目监管的松紧程度。

  行业层面,截至11月19日,地产信用债共存续约1063只,存续规模合计12941亿元。今年剩余215亿元债券到期或需提前还本,188亿元债券进入回售期,143亿永续债进入赎回期;2022年到期或提前还本、进入回售和永续赎回的债券规模分别为2196、2454和228亿元,合计4878亿元,占比37.69%。按月来看,明年7、8月为到期最高峰,到期总规模(到期+提前还本+回售+永续赎回)分别为692亿元和627亿元;今年年底和明年3月次之,到期总规模约550亿元左右。

  房企层面,截至11月19日,样本房企中2021年内及2022年信用债到期规模超100亿元的涉及11家,其中部分样本房企到期集中度超60%,到期压力较突出。其次,有10家样本房企2022年到期集中度超70%,其中两家样本房企存续债券均与2022年面临到期,主要系两者存续债券均于2022年进入回售期,或面临集中兑付压力。

  行业层面,截至11月19日,地产美元债共存续约489只,存续规模合计1981亿美元。今年剩余22亿美元债券到期,2亿美元债券进入回售期,8亿美元永续债进入赎回期;2022年到期、进入回售和永续赎回的债券规模分别为488、23和41亿美元,合计552亿美元,占比27.86%。按月来看,明年1、4、6月为到期最高峰,到期总规模(到期+回售+永续赎回)在70亿美元左右;明年3月和7月次之,到期总规模约60亿美元。

  房企层面,截至11月19日,样本房企中2021年内及2022年美元债到期规模超15亿美元的涉及5家,2022年到期集中度超50%以上的涉及4家,其中部分房企到期规模较高,且美元债融资依赖度超80%,在地产美元债急剧波动中,美元债市场融资较难,明年或面临一定到期压力。其次,部分样本房企美元债融资依赖度超90%,但2022年到期规模及集中度尚可。

  总体来看,行业层面,今年年底、明年1月和7月为到期最高峰,到期总规模(到期+提前还本+回售+永续赎回)在1500亿元左右,明年3月、4月、6月和8月为次高峰,到期总规模在1200亿元左右。房企层面,境内外市场债券存续规模超800亿元的涉及5家样本房企;2021年内及2022年到期规模超300亿元的也涉及5家样本房企,但同总存续规模排在前列的房企有所差异。综合到期规模和到期集中度来看,在到期集中度超50%的样本房企中,部分房企到期集中度虽高,但2021年各渠道新债续发仍较为畅通;而部分房企今年新发规模相对有限,且新发债券主要以美元债为主,美元债融资受限,或面临一定融资及到期压力;此外,个别房企已出现债券展期,但明年到期压力仍较大。

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